最近の賃貸市場のトレンドと注目ポイント

最近の賃貸市場のトレンドと注目ポイント

1. 東京23区を中心に家賃は高止まり、あるいは上昇傾向

2025年の東京23区では、シングル向け・カップル向け・ファミリー向けいずれのタイプでも募集賃料が前年を上回るケースが多く、特にカップル向けでは28か月連続の上昇という強いトレンドが確認されています。
また、LIFULL HOME’Sのレポートでは、東京23区のシングル向け賃料が前年同月比で約11.5％上昇、ファミリー向けは約13.1％上昇し、いずれも過去最高水準を記録したと報告されています。
ところが興味深いのは、“掲載されている”賃貸物件の賃料と、実際に入居者からの問い合わせ実績（需要側）の賃料水準が乖離している点です。LIFULLの分析によれば、たとえば東京23区のファミリー向けで「掲載賃料」は22万円台近くまで上昇しているのに対し、実需側の反響賃料はそれほど高くない、というズレがあるとされ、供給側の“希望的価格”と、実際の入居者の支払える水準のギャップが広がっていることが指摘されています。

2. エリアによる“二極化”の進行

一方で、賃貸市場の地域差がますます鮮明になってきています。たとえば東京都下や神奈川・千葉・埼玉といった首都圏郊外でも家賃は上昇傾向ですが、エリアごとの動きはばらつきが大きく、渋谷区では上がっているが、世田谷区では下がっている、足立区では上昇傾向があるが北区では弱いといった、地域ごとの“選別”が進んでいます。
つまり、「東京だから安心」というわけではなく、“どの町・どの駅周辺”かによって、家賃や空室のリスクが大きく変わる**ということが改めて浮き彫りになっています。

また、東京都多摩地域など一部の郊外エリアでは家賃上昇率が比較的穏やかだったり、むしろ横ばい・小幅な上昇にとどまっているところも見られます。例えば多摩市では1LDKの賃料上昇率が約4.3％と比較的穏やか、他の市区ではさらに低調という報告もあります。

3. 空室率や入居率、再契約時の“賃料見直し”が注目される

賃貸マンション全体で見ると、空室率の低下と再契約時の家賃アップがトレンドになってきています。たとえば、シービーアールイー（CBRE）の調査によれば、東京23区の空室率は段階的に低下しており、2025年3月時点では3.0％程度まで下がってきています。

この空室の減少は、再契約時に賃料を現行の市況に合わせて引き上げるオーナー側の動きとも相まって、入居中の方が契約更新のタイミングで想定外の家賃値上げを提示されるリスクも高まっている点に注意が必要です。

4. 賃貸需要の背景にある“買えない世帯”と“選択の自由”

なぜ賃貸の家賃が上がるのか？背景にはいくつかの要因があります。新築マンションや戸建て住宅の価格が上昇して購入が難しくなったことから、「住まいを買う」より「借りる」ことを選ぶ人が増えているという流れがあります。実際、購入派から賃貸派への流れが強まっており、賃貸住宅市場への流入が起きているという指摘もあります。
また、外国人居住者の増加やリモートワークの定着による住まいの選択の自由度の高まりも、賃貸ニーズに影響を与えています。ただし、こうした需要増加の陰には、建築コストの高騰や金利の上昇**といったリスクもあるため、将来的には「賃貸料のさらなる上昇」や「供給のひっ迫」が賃貸市場全体にプレッシャーをかける可能性もある、という指摘もされており、注意が必要です。

5. これから注目したい “リスクとチャンス”

• チャンス

  • 都心部では“入居者が増えて家賃が上がる”トレンドが続いており、早めに良い物件を押さえておけば、長期的に見て賃貸の安定を確保できる可能性があります。

  • また、新築やリノベーション済み物件では、設備やデザインにこだわった住まいが増えており、暮らしやすさ重視の入居者からの関心が高いケースも多いです。

• リスク

  • 再契約（更新）の際に「家賃を大きく上げます」とオーナーから提示されるリスクや、希望するエリアでの物件数がそもそも少ないため、住み替えの自由度が下がる懸念があります。

  • 加えて、家賃の高騰が続く中で「実際に住みたい人（入居希望者）」の支払える範囲との乖離が広がってしまうと、長期的には空室リスクが上がることも想定されます。

住まい探しを考えている人へのアドバイス

1. エリアごとの家賃トレンドをチェックしよう
   　「東京だから安心」「郊外だから安い」と一括りに考えるのではなく、どの駅・どの区・どの世帯向けの物件かによって家賃や空室リスクが全く違います。最新のデータや近隣の事例を見ることをおすすめします。

2. 契約更新時の家賃変動について確認を
   　賃貸契約を結ぶときや更新時には、「契約更新の際に家賃をどこまで上げられるか」「オーナーがどの程度の値上げ幅を想定しているか」について、不動産仲介会社やオーナー側と事前に相談しておくことで、「更新時に思わぬ値上げを言われて慌てる」リスクを減らせます。

3. 将来の生活設計も視野に入れて住まいを選ぼう
   　「ずっと住む予定か」「数年後に転職や引越しの可能性があるか」「リモートワークを続ける予定かどうか」など、将来のライフスタイルや働き方を踏まえて住まいを選ぶことで、「数年先に住みにくくなる」リスクを回避できます。

4. 複数の物件を比較して“本当に住みたい場所・条件”を見極めよう
   　条件だけでなく、「近隣の環境」「暮らしの快適さ」「将来の資産価値や借り続けたときの安心感」なども含めて物件を比較し、“自分や家族が本当に快適に暮らせる住まい”を探すことが大切です。

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